Como negociar aluguéis comerciais?

Aluguéis comerciais podem ser reduzidos com negociação preventiva

Os aluguéis comerciais são, em sua maioria, reajustados de acordo com o IGP-M. E esse índice explodiu de uns meses para cá. A conta simplesmente não fecha. Com aluguel alto e vendas em queda, os lojistas ficam no prejuízo mês após mês.

Como você já sabe, a pandemia do novo coronavírus trouxe uma grande crise para o Brasil, afetando todos os setores da economia. Com as medidas de restrição e um vírus altamente contagioso no ar, as pessoas começaram a se apoiar mais no e-commerce para realizarem as suas compras.

A solução para o seu problema de aluguel alto chama-se prevenção. Você precisa se antecipar se quiser obter uma boa negociação com o dono do imóvel. E no artigo de hoje, vou te explicar como fazer isso com sucesso. Se tiver dúvidas, é só clicar aqui e enviar uma mensagem.

Aluguéis comerciais: por que os valores estão tão altos?

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é um dos diversos índices de inflação do Brasil. Ele é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e é um dos parâmetros mais utilizados no mercado imobiliário.

Então o varejista que possui uma loja na rua ou no shopping terá o aluguel do comércio reajustado por esse índice. O problema é que o IGP-M disparou e teve uma alta de 37% em apenas 12 meses. No mês de maio subiu 4,10% e em junho variou 0,60%. Essa taxa acumulada em 12 meses é a maior desde a implantação do Plano Real.

A alta no IGP-M se deve, principalmente, aos preços das commodities no atacado, que são medidos pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA. A alta também se deve pelo aumento no Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que mede o varejo.

O IGP-M é composto por esses dois índices (IPA e IPC, mais o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC). Ou seja, a elevação de todos os outros índices causa uma elevação ainda maior no IGP-M.

Quando você deve negociar o reajuste do aluguel?

Melhor época para renegociar com shopping

Meu conselho é não esperar o aluguel ser reajustado para negociar com o shopping. O ideal é que o lojista procure a administração com, no mínimo, 30 dias de antecedência para negociar a redução no percentual de aumento do aluguel. O melhor mesmo é ir até mais cedo: dois meses antes.

Essa é uma estratégia que tem sido bem sucedida. Na maior parte das vezes, os shoppings têm aceitado dar até 50% de desconto para os lojistas, o que já reduz o aumento total de 37% para 18,5%.

É claro que ainda assim é um aumento muito elevado.

A pandemia trouxe uma taxa recorde de desemprego no Brasil, um total equivalente a 14,7%, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). E se as pessoas estão desempregadas ou com a jornada de trabalho reduzida (o que reduz o salário igualmente), elas passam a consumir menos. Então mesmo conseguindo um desconto no reajuste de aluguéis comerciais, a situação ainda não é boa para os lojistas.

Por isso, outra tentativa a ser feita é sugerir ao proprietário do imóvel a troca do índice utilizado para o reajuste. Ao invés de ter o IGP-M como base, começar a usar o IPCA.

O IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, medido pelo IBGE. Ele é o principal índice de inflação usado no país, sendo utilizado pelo Banco Central para controlar a política monetária. Nesse mês, está em 0,72%. Nos últimos 12 meses, somou 8,35%. Já é um percentual bem mais aceitável para o reajuste, certo?

O que fazer quando o shopping não aceitar a sua proposta?

Melhor consultoria para o varejo do Brasil.

Se nada disso for aceito pelo shopping, existe ainda uma terceira opção: pedir um abatimento no aluguel até que a situação do varejo volte ao normal.

Neste caso, você pode sugerir, por exemplo, que o aluguel permaneça com o valor menor – até o fim do ano, ou até que não haja mais nenhuma restrição para o comércio, ou até o fim da pandemia. Enfim, ao receber o desconto, é preciso combinar qual será a saída, ou seja, o que será determinante para o abatimento ser cancelado e o aluguel retornar ao valor normal.

Sugiro que esse período seja de, no mínimo, 6 meses, para que o negócio não saia prejudicado. É melhor esperar até depois das festas de fim de ano para ver como o varejo irá se recuperar.

Geralmente, é mais fácil para os lojistas de rua negociarem o reajuste dos aluguéis comerciais porque tratam direto com o proprietário do imóvel. Nas locações das lojas de rua, tem havido uma flexibilização muito maior.

Eu, por exemplo, não tenho tido nenhum problema com as minhas 5 lojas de rua. Algumas nem sofreram aumento de aluguel, outras tiveram um reajuste pequeno.

Já os shoppings alegam que o IGP-M está no contrato e que eles perderam bastante dinheiro na pandemia. Porém, os varejistas também perderam muito dinheiro. Eu digo para eles: “você me dá um desconto agora e quando as vendas voltarem, você pode passar a cobrar o valor normal”.

Dica final sobre os aluguéis comerciais!

Não adianta esperar e jogar o boleto do aluguel no fundo da gaveta. Uma vez que o shopping emitiu o boleto, se você não pagar será considerado uma dívida.

Negocie com antecedência e registre toda a conversa. Seja por e-mail, seja por um documento entregue na reunião.  Escreva sobre o pedido de desconto, aborde a preocupação com o valor e demonstre como as vendas estão baixas, de forma que não reste nenhuma dúvida de que os seus resultados atuais são incompatíveis com o reajuste.

Mas aí você me pergunta: “Então é só negociar?”

Sim! Só que muitas vezes o lojista não se organiza para pensar no reajuste do aluguel e acaba passando batido. Já aconteceu comigo em uma das minhas lojas. Hoje, eu tenho uma tabela pregada na parede, e todo dia eu olho para ela.

Tenho certeza de que o empresário com uma, duas lojas, não tem uma estrutura. Então deixa passar. Aí depois que chega o boleto vai tentar negociar… e já é tarde!

Por isso quero deixar esse alerta: Não se esqueça! Deixe anotado! Faça uma planilha de quando vence o reajuste do seu aluguel e dois meses antes já procure o proprietário do imóvel para negociar.

Consultoria especializada para lojistas de todo o Brasil

Sou consultor especializado em aumentar vendas no varejo e lojista multifranqueado das marcas Arezzo, Lupo e Pandora.

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